Благодеяние
Друзья! Помогите собрать на учебу в Гарварде. Буду очень вам признателен и за рублик, и за десять, и за сто... . Вот номер банковской карты - 4276 3800 1355 4378. Благодарю. Вы самые классные!
ПОПРОБУЙ
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
ТЕСТЫ

Договорное право

 

Тема 10. Договор аренды

 
Общие положения о договоре аренды: понятие, признаки, стороны договора аренды.

 

Договор аренды по гражданскому законодательству не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики.

 

Статья 22 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утвержденных 23.11.1989 г. в частности, предусматривала, что арендное предприятие может быть создано на основе аренды имущества производств, цехов, отделений, ферм или других подразделений государственного предприятия (объединения), а 4 ст. 16 Основ устанавливал, что арендное предприятие становится правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и его прав пользования землей и другими природными ресурсами.

 

В связи с этим взгляд на аренду сформировался в основном как на один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий.

 

Следует отметить, что Основы законодательства об аренде, предусматривавшие такую возможность, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации.

 

Однако и в силу от 21.07.97 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» (в настоящее время утратил силу) договору аренды были присущи некоторые черты разгосударствления.

 

Так, в 1 ст. 16 указанного закона выкуп арендованного государственного или муниципального имущества выделялся в качестве самостоятельного способа приватизации, а п. 3 ст. 4 и 8 ст. 20 в свою очередь определяли, что приватизация некоторых государственных унитарных предприятий может быть осуществлена посредством передачи государственного имущества в аренду работникам указанных предприятий с правом его выкупа.

 

В настоящее время аренду следует рассматривать исключительно как договорное обязательство.

 

РФ в ст. 606 определяет, что договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

 

Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным,

 

Стороны договора – арендатор и арендодатель. Арендатором может выступать любое юридическое лицо или гражданин, а арендодателем – собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником (ст. 608 ГК).

 

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств — земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и так далее.

 

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и тому подобное. В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

 

Требования к форме договора аренды в соответствии со ст. 609 ГК сводятся к тому, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

 

Что касается договора аренды, объектом которого выступают здания и сооружения (ст. 651 ГК), предприятия (ст. 658 ГК), то они в любом случае должны быть заключены в письменной форме путем составления единого документа и подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК.

 

Государственная регистрация договоров аренды недвижимости осуществляется в соответствии с положениями ФЗ от  21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 г. № 135.

 

Для государственной регистрации договора аренды предприятия помимо документов, характеризующих земельный участок, здания и сооружения, необходимы также перечни и описание всех основных и оборотных средств, подтверждение иных имущественных и неимущественных прав арендодателя относительно предприятия, расшифровка кредиторской и дебиторской задолженностей, что закреплено в ст. ст. 656, 657 ГК.

 

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности: во-первых, договор может заключаться на торгах и, во-вторых, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок после истечения первоначального срока, что закреплено в ст. 621 ГК.

 

Цена договора не является существенным условием договора, если она не определена, то в соответствии со ст.ст. 424 и 614 ГК применяется обычная для данного вида имущества арендная плата.

 

Арендная плата может быть установлена в том числе:

— в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или с определенной периодичностью;

— в виде определенных услуг;

— в возложении на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

 

Права и обязанности сторон по договору аренды. Особенности расторжения договора аренды. Ответственность сторон по договору аренды.

 

Основные обязанности арендодателя:

— предоставить имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора;

— передать имущество в срок, определенный договором;

— предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное имущество;

— производить за свой счет капитальный ремонт имущества.

 

Основные обязанности арендатора:

— пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества;

— своевременно вносить арендную плату;

— производить текущий ремонт арендованного имущества;

— нести расходы по содержанию имущества.

 

Виды договора аренды. Особенности отдельных видов договоров аренды.

 

ГК выделяет следующие виды договора аренды:

договор проката, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК);

договоры аренды транспортных средств – аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления таких услуг (ст. 632-649 ГК);

договор аренды зданий и сооружений;

договор аренды предприятия, по которому передается во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 656 ГК);

договор финансовой аренды (лизинга), по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).

 

Особенности правового регулирования отдельных видов аренды.

 

Краткосрочная аренда.

 

Требования к форме договора аренды в соответствии со ст. 609 ГК сводятся к тому, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого выступает недвижимое имущество, то он в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК.

 

Однако ГК содержит и некоторые специальные нормы по этому вопросу. Так, согласно ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года. Что касается договора аренды предприятия, то он в соответствии со ст. 658 ГК подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 674 ГК считается заключенным с момента его подписания. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы отсутствуют.

 

Если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и, соответственно, не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору также на срок менее года, но общий срок аренды в совокупности превышает один год, то нельзя говорить, что этот договор становится в силу ст. 165 ГК недействительным с момента подписания соглашения о продлении.

 

В п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на материалах конкретного дела разъясняется, что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, срок которого менее года и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.

 

Аренда нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений.

 

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами § 4 гл. 34 ГК, при их отсутствии – положениями об аренде недвижимого имущества § 1 гл. 34 ГК, а при отсутствии таковых – иными общими положениями об аренде.

 

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, квалифицируются как объекты недвижимости по ст. 130 ГК по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению. Однако, данный критерий отнесения объектов к недвижимости несколько неточен.

 

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

 

Для целей применения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  в состав недвижимости включены также и нежилые помещения.

 

Спорность вопроса о том, должны ли нормы гл. 34 ГК § 4, устанавливающие специальные правила аренды зданий и сооружений распространяться, в частности, на нежилые помещения, входящие в их состав, очевидна.

 

Однако, нежилые помещения в составе зданий и сооружений стали объектом гражданского оборота и объектами недвижимости по закону о государственной регистрации прав на недвижимость и регулирование их аренды в части государственной регистрации должно формально осуществляться общей нормой ст. 609 ГК, а не специальной нормой ст. 651 ГК и, следовательно, договоры аренды нежилых помещений должны подлежать государственной регистрации независимо от срока аренды.

 

Однако, иного обоснования обязательности регистрации краткосрочной аренды помещений, кроме формального анализа ст. 609 ГК, привести невозможно.

 

Особенности аренды отдельных видов недвижимого имущества.

 

Ограничения или запрет на аренду некоторых видов имущества установлены целым рядом нормативных правовых актов, многие из которых являются еще актами союзного значения, но до настоящего времени сохранили свою юридическую силу. Отметим некоторые из них:

1. В системе Министерства сельского хозяйства РФ в соответствии с Постановлением СМ РСФСР от 30.09.1990 г. № 387:

— не подлежат сдаче в аренду государственные предприятия и хозяйства по воспроизводству ценных видов рыб, зональные рыбопитомники, государственные предприятия по искусственному осеменению сельскохозяйственных животных, организации и предприятия ветеринарной службы, государственные семенные инспекции, инспектуры государственной комиссии и лаборатории по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательные станции и госсортоучастки;

 

— не подлежит выкупу арендованное имущество предприятий и организаций спиртовой, ликеро-водочной, по производству лекарственного сырья и медицинских препаратов, связи, материально-технического обеспечения, а также зверосовхозов и звероферм.

 

2. В соответствии с Постановлением СМ РСФСР от 14.06.1990 г. № 197 не подлежат сдаче в аренду государственные предприятия и объединения, на балансе которых находятся автомобильные дороги общего пользования, а также не подлежат выкупу арендаторами арендованные ими здания и сооружения) оборудование, транспортные средства и техника, необходимые для обеспечения нормального функционирования автомобильных дорог общего пользования и выполнения работ по их содержанию.

 

Существуют и некоторые дополнительные требования, предъявляемые к отдельным видам договоров аренды при их государственной регистрации.

 

Аренда имущества государственных или муниципальных предприятий и учреждений.

 

Лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может в соответствии со ст. ст. 295-297 ГК сдавать данное имущество в аренду только с согласия собственника имущества (или его уполномоченного органа).

 

Следовательно, если арендодателем по договору выступает государственное или муниципальное предприятие, у которого объект аренды находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то при государственной регистрации такого договора требуется согласие собственника имущества.

 

Объект аренды находится в общей собственности.

 

Имущество, в соответствии со ст. 244 ГК может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

 

Статья 246 ГК определяет, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

 

Статья 253 ГК в свою очередь устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех участников, независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

 

Следовательно, при регистрации договора аренды, объект которого находится в общей собственности, необходимо приложение документа, подтверждающего согласие всех собственников на заключение данной сделки либо  подтверждение того, что остальные собственники извещены о проекте заключения (или заключении)  договора, но ответа от них не последовало.

 

Объект аренды находится в залоге.

 

ГК в ст. 346 и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ст. 40 определяют, что если иное не предусмотрено договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) исключительно при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

 

В остальных случаях залогодатель вправе передавать предмет залога в аренду, предварительно испросив на это разрешение залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.

 

Таким образом, при государственной регистрации договора аренды, объект которого находится в залоге, необходимо приобщение к договору согласия залогодержателя либо документов, свидетельствующих о праве залогодателя передавать в аренду соответствующее имущество без согласия залогодержателя.

 

Объект аренды находится в доверительном управлении.

 

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества все юридические действия в соответствии с договором доверительного управления, что установлено ст. 1012 ГК. С другой стороны, договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

 

По гражданскому законодательству доверительный управляющий совершает сделки с переданным ему в управление имуществом от своего имени, но с обязательным указанием, что он действует в качестве такого управляющего.

 

Следовательно, при сдаче в аренду имущества, являющегося объектом договора доверительного управления, и государственной регистрации данной сделки, необходимо подтверждение полномочий доверительного управляющего на сдачу имущества в аренду и указание «Д.У.» в договоре аренды после наименования или имени арендодателя.

 

Арендодатель — акционерное общество.

 

Статья 79 ФЗ «Об акционерных обществах» определяется порядок принятия решения о совершении крупной сделки, связанной с приобретением, отчуждением или распоряжением имуществом акционерного общества.

 

Режим заключения крупной сделки, а также вопрос о том, какая сделка является крупной, уже оговаривались при рассмотрении положений законодательства применительно к договору купли-продажи предприятия.

 

Если стороной по договору аренды является акционерное общество, то при определенных условиях к договору при его государственной регистрации должно быть приложено соответствующее решение совета директоров (наблюдательного совета) общества либо общего собрания акционеров.

 

Арендодатель — предприятие в процессе приватизации.

 

В данном случае речь идет о заключении договора аренды с правом выкупа. Требования к данному договору те же, что и при государственной регистрации договора купли-продажи предприятия.

 

В соответствии со ст. ст. 14 и 20 ФЗ от  21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае продажи предприятия в процессе приватизации со дня утверждения прогнозного плана (программы) приватизации и до перехода к победителю конкурса права собственности на предприятие, оно не вправе без согласования с победителем конкурса и собственником совершать сделки (несколько взаимосвязанных сделок), цена которых превышает 5% балансовой стоимости активов данного предприятия на дату утверждения его последнего балансового отчета или более чем в пятьдесят тысяч раз превышает установленный законодательством минимальный размер оплаты труда (данные цифры могут меняться в зависимости от изменений в ГК).

 

Договор лизинга (финансовой аренды).

 

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей, а лизингополучатель обязуется выплачивать лизинговые платежи. Договор двусторонне-обязывающий, возмездный, консенсуальный.

 

Правовое регулирование.

 

Глава 34 параграф 6, глава 34 параграф 1 ГК. ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 11.09.1998 г. № 164-ФЗ.

 

Стороны договора.

 

Лизингодатель (арендодатель) — юридическое лицо (лизинговая компания) или индивидуальный предприниматель.

 

Лизингополучатель (арендатор) — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

 

Субъектом лизинговых отношений, но не стороной договора лизинга является продавец имущества.

 

Форма и порядок заключения.

 

Необходима письменная форма договора. Договор лизинга недвижимого имущества подлежит регистрации по правилам о регистрации аренды (п. 2 ст. 609 ГК).

 

Условия договора.

 

Условие о предмете. Предметом могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Не могут быть предметом договора природные объекты, в том числе земельные участки.

 

Условие о лизинговых платежах.  Способ и сроки платежа устанавливаются договором. Общая сумма лизинговых платежей близка к стоимости имущества.

 

Условие о продавце. Отсутствие такого условия означает, что договор не является договором лизинга.

 

Условие о сроке. Если срок не согласован, то он определяется по общим нормам ст. 10 ГК.

 

Права и обязанности сторон.

 

Лизингодатель обязан:

— Приобрести собственность имущество у определенного продавца;

— Поставить в известность продавца о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг;

— Передать имущество лизингополучателю.

 

Лизингодатель вправе:

— Распоряжаться предметом лизинга;

— Контролировать соблюдение условий договора лизингополучателем.

 

Лизингополучатель обязан:

— Принять предмет лизинга;

— Использовать имущество по назначению;

— За свой счет осуществлять текущий и капитальный ремонт;

— Своевременно выплачивать лизинговые платежи;

— Обеспечить лизингодателю безпрепятственный доступ к предмету лизинга и соответствующим финансовым документам.

 

Лизингополучатель вправе:

— Передавать имущество в сублизинг с согласия лизингодателя;

— Выкупить имущество, если это прямо предусмотрено договором;

— Имеет право собственности на произведенные им отделимые улучшения имущества;

— Имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если они произведены с согласия лизингодателя.

 

Ответственность.

 

Лизингополучатель предъявляет требование по качеству непосредственно продавцу, если выбор продавца осуществлялся лизингополучателем.

 

Если выбор продавца осуществлял лизингодатель, то лизингополучатель может предъявлять требования как к продавцу, так и к арендодателю, которые несут солидарную ответственность перед лизингополучателем.

 

Несвоевременный возврат предмета лизинга влечет обязанность лизингополучателям по внесению платежей за весь период просрочки, а также обязанность по возмещению неустойки, предусмотренной договором, и убытков лизингодателем.

 

Ответственность за сохранность предмета лизинга несет лизингополучатель с момента фактической приемки, если иное не предусмотрено договором.

 

Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи несет сторона, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором.

 

Утрата предмета лизинга по вине лизингополучателя не освобождает его от обязательств по договору  лизинга, если договором не установлено иное.

 

Страница: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Рейтинг@Mail.ru