НУЖНОЕ
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
ТЕСТЫ

Договорное право

 
Kupliya-Prodagha
 

Тема 8. Договоры купли-продажи

 

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК).

 

Договор купли-продажи является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

 

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Купля-продажа отдельных видов вещей может регулироваться, помимо норм ГК, иными федеральными законами, а также другими правовыми актами. Так, специальные правила купли-продажи могут быть установлены федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей (ст. 454 ГК).

 

Имущественные права не признаются товаром, но ГК включает в себя распространительную норму, в соответствии с которой общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

 

В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и, в частности, уступку требования (ст. 382 — 390 ГК), отражают содержание и характер соответствующих имущественных прав, а поэтому подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению.

 

Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, то есть не только тех товаров, которые в момент заключения договора имеются у продавца, но и тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем.

 

Стороны – продавец и покупатель. По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром.

 

Например, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закрепленным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений.

 

В частности, для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие собственника; распоряжение имуществом должно осуществляться унитарным предприятием в рамках его целевой правоспособности (ст. ст. 295, 49 ГК).

 

Напротив, учреждение как субъект права оперативного управления не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может отчуждаться им по своему усмотрению (ст. 298 ГК).

 

В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов (ст. 448 ГК); при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК); в таком же порядке заключает договор купли-продажи агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (ст. 1005 ГК); право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (ст. 1012 ГК).

 

В качестве продавца может выступать государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК), а стало быть, и нормами о купле-продаже.

 

Граждане могут заключать договоры купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

 

Покупателем товара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей.

 

Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены. Помимо товара (его наименования и количества) предмет договора купли-продажи, конечно же, охватывает действия продавца по передаче товара, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

 

Предмет договора является существенным условием договора купли-продажи. Применительно к предмету договора купли-продажи ГК устанавливает специальное правило: условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (ст. 455 ГК).

 

В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное (ст. 458 ГК).

 

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, — в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК, то есть в разумный срок после возникновения обязательства, а по его истечении — в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования о передаче товара (ст. 457 ГК).

 

Что касается предмета обязательства, по которому обязанной стороной выступает покупатель, то по общему правилу последний должен совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (ст. 484 ГК), а также оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара (ст. 486 ГК).

 

Цена в договоре купли-продажи  является существенным условием лишь в случаях, прямо установленных законом, например, при продаже товаров в рассрочку или при продаже недвижимости.

 

Основная обязанность продавца – передать товар покупателю, которая включает в себя целый ряд требований и предполагает передачу товара:

— путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателя;

— вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару;

— в определенном количестве;

— в согласованном ассортименте;

— соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен;

— установленного качества;

— свободным от прав третьих лиц;

— в таре и упаковке.

 

Основные обязанности покупателя – принять и оплатить товар, если у покупателя нет права требования замены товара или отказа от исполнения договора.

 

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

 

К числу договоров, признаваемых в качестве отдельных видов договора купли-продажи, относятся договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.

 

Выделение названных видов договора купли-продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (ст. 454 ГК).

 

Договор розничной купли-продажи.

 

Договор розничной купли-продажи выделяется в отдельный вид договора купли — продажи по следующим квалифицирующим признакам.

 

Во-первых, в качестве продавца по договору розничной купли-продажи выступают юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу (особенности в субъектном составе).

 

Во-вторых, розничная купля-продажа определена в ГК как публичный договор, по которому покупатель приобретает товары, предназначенные только для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (особенности в предмете договора).

 

В-третьих, по общему правилу, учитывая цели приобретения товаров, в качестве покупателя зачастую выступают граждане, пользующиеся правами не только стороны договора розничной купли-продажи (покупателя), но и правами, которые предоставлены потребителям  Законом РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

 

Договор розничной купли-продажи представляет собой договор купли-продажи товара, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 492 ГК).

 

Покупателем по договору розничной купли-продажи признается всякое физическое или юридическое лицо, приобретающее товар у розничной торговой организации или индивидуального предприятия для личного семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

 

Ассортимент предлагаемых к продаже товаров, перечень оказываемых услуг, а также формы обслуживания определяются продавцом самостоятельно в соответствии с профилем и специализацией своей деятельности. При этом продавец обязан соблюдать обязательные с учетом профиля и специализации своей деятельности требования, установленные в государственных стандартах, санитарных, ветеринарных, противопожарных правилах и других нормативных документах.

 

Продавец должен располагать необходимыми помещениями, оборудованием и инвентарем, обеспечивающими в соответствии с требованиями стандартов сохранение качества и безопасности товаров при их хранении и реализации в месте продажи, надлежащие условия торговли, а также возможность правильного выбора покупателями товаров.

 

Если иное не предусмотрено законом или договором розничной купли–продажи договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара.

 

Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий (ст. 493 ГК).

 

Правилами продажи отдельных видов товаров применительно к некоторым категориям товаров предусмотрены дополнительные требования, которые обязан соблюдать продавец при передаче указанных товаров покупателям.

 

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 19.01.1998 г. № 55, которым утверждены Правила продажи отдельных видов товаров, Перечень товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, Перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации.

 

Действует Постановление Правительства РФ от 21.07.1997 г. № 918 «Об утверждении правил продажи товаров по образцам».

 

В дополнение к правам покупателя, предоставляемым ему в соответствии с общими положениями о купле-продаже, при розничной купле-продаже покупатель наделяется также правом произвести обмен приобретенного им товара (ст. 502 ГК).

 

Ряд норм ГК посвящен договорам розничной купли-продажи с отдельными нетипичными условиями. В частности, договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о том, что товар будет принят покупателем в определенный договором срок, в течение которого продавец не может передать этот товар другому покупателю (ст. 496 ГК).

 

Особые правила установлены ГК также в отношении договора розничной купли-продажи, заключаемого на основании ознакомления покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом товаров и т.п.), предложенным продавцом.

 

Регулируются отношения, складывающиеся между продавцом и покупателем при продаже товаров с использованием автоматов (ст. 498 ГК). В этих случаях определенные обязанности возлагаются и на владельцев соответствующих автоматов.

 

Договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о доставке товара покупателю (ст. 499 ГК).

 

Договоры поставки, контрактации, энергоснабжения.

 

Согласно ст. 506 ГК по договору поставки поставщик – продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

 

Договор поставки как вид договора купли-продажи является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

 

Выделяются следующие признаки договора поставки:

 

Во-первых, особенность субъектного состава заключается в том, что в качестве поставщика может выступать только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

 

Во-вторых, характерным признаком товаров, поставляемых по договору поставки,  является то, что они производятся или закупаются поставщиком, что означает предъявление определенных требований к правовому статусу поставщика: он осуществляет не вообще всякую предпринимательскую деятельность, а применительно к конкретному договору поставки предпринимательскую деятельность по производству или закупке определенных товаров.

 

В-третьих, цель приобретения товара. Постановление Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений ГК о договоре поставки»  разъясняет, что квалифицируя правоотношения участников спора, необходимо исходить из признаков договора поставки, предусмотренных ст. 506 ГК, независимо от наименования договора, названия его сторон либо обозначения способа передачи товара в тексте документа. При этом под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя.

 

Однако в случае, если указанные товары приобретаются у продавца, осуществляющего предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, отношения сторон регулируются нормами о розничной купле–продаже.

 

Особенность правового регулирования отношений, возникающих из договора поставки товаров, заключается в том, что они подлежат регулированию в следующей последовательности: сначала применяются специальные правила о договоре поставки; при отсутствии таковых – общие положения о купле-продаже; далее – общие положения о гражданско-правовом договоре, об обязательстве и о сделках.

 

Особый порядок предусмотрен для заключения договора поставки. Согласно   ст. 507 ГК в случае, когда при заключении договора поставки между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям договора, сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в течение тридцати дней со дня получения этого предложения (если иной срок не установлен законом или сторонами) принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе его заключения.

 

Существенные условия договора – условия о сроке (сроках) поставки, о периоде поставки.

 

Форма договора поставки по общим правилам должна соответствовать общим правилам о форме сделок.

 

Основные обязанности  поставщика:

— осуществить поставку товаров в установленном порядке — по ст. 509 ГК поставка должна осуществляться путем отгрузки (передачи) товаров покупателю, являющему стороной договора поставки, или лицу, указанному в договоре в качестве получателя;

— восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде (периодах) в пределах срока действия договора;

— поставить товар в ассортименте, предусмотренном договором, с соблюдением требований к качеству и комплектности товаров.

 

Основные обязанности покупателя:

— совершение всех необходимых действий, обеспечивающих принятие товаров – товары должны быть осмотрены в установленный срок, проверено их количество и качество и о выявленных несоответствиях или недостатках должно быть письменно сообщено поставщику;

— возврат поставщику многооборотной тары и средств пакетирования, если иное не предусмотрено договором;

— оплата товаров в предусмотренный договором срок, с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором.

 

Статьей 523 ГК установлено, что возможен односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение в случае существенного нарушения договора одной из сторон.

 

Нарушение договора поставки поставщиком предполагается существенным в случаях:

— поставки товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок;

— неоднократного нарушения сроков поставки товаров.

 

Нарушение договора поставки покупателем предполагается существенным в случаях:

— неоднократного нарушения сроков оплаты товаров;

— неоднократной невыборки товаров.

 

Договор поставки считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.

 

Поставка товаров для государственных нужд.

 

Поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд между организациями – исполнителями заказа для государственных нужд и потребителями выпускаемых товаров.

 

По государственному контракту по поставку товаров для государственных нужд поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному заказчику либо по его указанию тому или иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров (ст. 526 ГК).

 

Особенности правового регулирования заключаются в том, что отношения по поставке товаров для государственных нужд в приоритетном порядке регулируются специальными законами, что закреплено в ст. 525 ГК. В частности, в настоящее время действуют:

— ФЗ от 13.12.1994 г. № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»;

— ФЗ от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

 

Сторонами в государственном контракте являются государственный заказчик и поставщик.

 

Государственными заказчиками выступают федеральные органы исполнительной власти, федеральные казенные предприятия или государственные учреждения. Поставщиками являются организации, признанные победителями торгов, проводившихся в целях размещения государственных заказов, либо принявшие доведенный до них государственный заказ к исполнению.

 

Порядок и сроки заключения государственного контракта определены в ст. 528 ГК. Проект государственного или муниципального контракта разрабатывается государственным или муниципальным заказчиком и направляется поставщику, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

 

Сторона, получившая проект контракта, не позднее тридцатидневного срока подписывает его и возвращает один экземпляр контракта другой стороне, а при наличии разногласий по условиям государственного или муниципального контракта в этот же срок составляет протокол разногласий и направляет его вместе с подписанным государственным или муниципальным контрактом другой стороне либо уведомляет ее об отказе от заключения государственного или муниципального контракта.

 

Сторона, получившая государственный или муниципальный контракт с протоколом разногласий, должна в течение тридцати дней рассмотреть разногласия, принять меры по их согласованию с другой стороной и известить другую сторону о принятии государственного или муниципального контракта в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

 

При отклонении протокола разногласий или истечении этого срока неурегулированные разногласия по государственному или муниципальному контракту, заключение которого является обязательным для одной из сторон, могут быть переданы другой стороной не позднее тридцати дней на рассмотрение суда.

 

В случае, когда государственный или муниципальный контракт заключается по результатам торгов на размещение заказа на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, государственный или муниципальный контракт должен быть заключен не позднее двадцати дней со дня проведения торгов.

 

Если сторона, для которой заключение государственного или муниципального контракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой стороны заключить государственный или муниципальный контракт.

 

Порядок заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд определен в ст. 529 ГК.

 

Если государственным или муниципальным контрактом предусмотрено, что поставка товаров осуществляется поставщиком определяемому государственным или муниципальным заказчиком покупателю по договорам поставки товаров для государственных или муниципальных нужд, государственный или муниципальный заказчик не позднее тридцатидневного срока со дня подписания государственного или муниципального контракта направляет поставщику и покупателю извещение о прикреплении покупателя к поставщику.

 

Извещение о прикреплении покупателя к поставщику, выданное государственным или муниципальным заказчиком в соответствии с государственным или муниципальным контрактом, является основанием заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд.

 

Поставщик обязан направить проект договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд покупателю, указанному в извещении о прикреплении, не позднее тридцати дней со дня получения извещения от государственного или муниципального заказчика, если иной порядок подготовки проекта договора не предусмотрен государственным или муниципальным контрактом либо проект договора не представлен покупателем.

 

Сторона, получившая проект договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд, подписывает его и возвращает один экземпляр другой стороне в течение тридцати дней со дня получения проекта, а при наличии разногласий по условиям договора в этот же срок составляет протокол разногласий и направляет его вместе с подписанным договором другой стороне.

 

Сторона, получившая подписанный проект договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд с протоколом разногласий, должна в течение тридцати дней рассмотреть разногласия, принять меры по согласованию условий договора с другой стороной и известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. Неурегулированные разногласия в тридцатидневный срок могут быть переданы заинтересованной стороной на рассмотрение суда.

 

Если поставщик уклоняется от заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении поставщика (исполнителя) заключить договор на условиях разработанного покупателем проекта договора.

 

Договор контрактации.

 

Договор контрактации – договор, по которому производитель сельскохозяйственной продукции (продавец) обязуется передать произведенную им продукцию заготовителю (контрактанту), а последний обязуется принять и оплатить ее (ст. 535 ГК).

 

Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный.

 

Квалифицирующие признаки договора:

Во-первых, в качестве продавца по такому договору выступает производитель сельскохозяйственной продукции. Применительно к квалификации договора не имеет правового значения правовой статус лица, реализующего сельскохозяйственную продукцию.

 

Во-вторых, в качестве покупателя по договору контрактации выступает заготовитель, то есть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие профессиональную деятельность по закупкам сельскохозяйственной организации для ее последующей продажи либо переработки.

 

В-третьих, объектом договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, произведенная (выращенная) в хозяйстве ее производителя. Под реализуемой сельскохозяйственной продукцией следует понимать как продукцию, которую еще предстоит вырастить (произвести) в будущем, так и продукцию, уже имеющуюся у производителя в момент заключения договора.

 

В-четвертых,  цель приобретения продукции – последующая ее переработка или продажа.

 

Договором контрактации могут регулироваться и отношения по закупкам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд и соответствующие правоотношения подпадают также под правовое регулирование ФЗ от 02.12.1994 г. № 53-ФЗ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд»

 

Договор энергоснабжения.

 

Договор энергоснабжения – договор купли-продажи, по которому энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (ст. 539 ГК).

 

Договор относится к договорам купли-продажи, является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

 

Стороны договора – энергоснабжающая организация и абонент (потребитель).

 

Существенные условия договора – условия о предмете договора, количестве энергии, качестве энергии, режиме ее потребления, условия об обязанностях сторон по обеспечению надлежащего технического состояния и безопасности эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования.

 

Договор является договором публичным.

 

Предмет договора включает в себя два рода объектов: действия сторон по передаче энергии через присоединенную сеть на энергопринимающее устройство абонента, принятию энергии, ее оплате, а также собственно энергию. Энергия в отличие от вещей представляет собой определенное свойство материи – способность производить полезную работу, обеспечивать выполнение различных технологических операций и т.д.

 

Форма и порядок заключения договора различаются в зависимости от абонента и целей использования товара.

 

Договор энергоснабжения, заключаемый с абонентом-гражданином, является договором присоединения, который считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети в установленном порядке  (ст. 540 ГК). Кроме того, когда абонентом является гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве (ст. 541 ГК).

 

Что касается договоров энергоснабжения, заключаемых с абонентами–юридическими лицами, то энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию в количестве, предусмотренном договором, и с соблюдением режима подачи.

 

Существенные условием договора является и условие о качестве подаваемой энергии.

 

Оплата энергии по общему правилу производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии. Оплата полученной абонентом энергии должна производиться по ценам, регулируемым государством.

 

Основные обязанности абонента:

— обеспечение надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов, оборудования;

— соблюдение установленного режима потребления энергии;

— немедленное сообщение энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией (ст. 543 ГК).

 

Соответствующие условия договора относятся к числу существенных.

 

Что касается ответственности сторон, то в случае нарушения обязательств по договору обе стороны несут одинаковую (ограниченную) ответственность в виде возмещения причиненного этим неисполнением (ненадлежащим исполнением) реального ущерба.

 

Принципиальное значение в деле регулирования взаимоотношений энергоснабжающих организаций и потребителей энергии имеют положения ГК, регламентирующие действия энергоснабжающей организации, связанные с перерывом в подаче, прекращением или ограничением подачи энергии (ст. 546 ГК).

 

В качестве общего правила предусмотрено, что перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии могут иметь место только по соглашению сторон, за исключением двух случаев.

 

Во-первых, такие действия энергоснабжающей организации допускаются при отсутствии соглашения сторон, но с предварительным уведомлением абонента, если неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни или безопасности граждан. Данные обстоятельства должны быть удостоверены органом государственного энергетического надзора.

 

Во-вторых, перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом и без предупреждения, но при условии немедленного уведомления абонента могут иметь место в случае необходимости принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии в системе самой энергоснабжающей организации.

 

Энергоснабжающая организация, допустившая перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии с нарушением установленного порядка, обязана возместить потребителю ущерб, причиненный указанными действиями.

 

Договоры купли-продажи недвижимости и купли-продажи предприятия.

 

Договор продажи недвижимости.

 

Договор продажи недвижимости является двусторонним и выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу.

 

К отношениям по продаже недвижимого имущества применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447 – 449 ГК и ФЗ от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).

 

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК).

 

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности. К объектам недвижимости отнесены также и объекты незавершенного строительства.

 

Продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица — собственники недвижимого имущества либо лица, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

 

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством, например, ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

 

Договор-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

 

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

 

Согласно ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

 

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.

 

Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем.

 

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности.

 

Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Статьей 551 ГК определено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

 

Для договоров купли-продажи жилой недвижимости ст. 558 ГК устанавливает иной механизм их соотношения с актом государственной регистрации.

 

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным.

 

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

 

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате.

 

При продаже недвижимости в кредит в соответствии со ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара.

 

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца

 

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Взаимосвязь перехода права собственности на здания и сооружения и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.

 

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (ст. 556 ГК).

 

Особенности продажи жилых помещений.

 

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

 

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК).

 

Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

 

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК).

 

Предприятие как объект права и его отнесение к недвижимому имуществу.

 

В настоящее время термин «предприятие» часто используется наряду с термином «юридическое лицо». Однако каждому из названных терминов соответствует свое определенное явление гражданского и экономического оборота.

 

Термин «предприятие» имеет экономическое происхождение и с этой точки зрения выводятся следующие признаки предприятия:

— наличие совокупности работников, объединенных общим процессом труда;

— совокупность определенных средств производства;

— возникновение в процессе труда между работниками производственных отношений, таких как организационные;

— связи, вытекающие из отношений собственности;

— связи, в которые вступает предприятие с другими субъектами экономической деятельности.

 

Практически всем вышеперечисленным признакам предприятия, как экономической категории, корреспондируют соответствующие правовые отношения.

 

В настоящее время можно говорить о неопределенности данного термина в рамках одной отрасли права.

 

В качестве субъекта права предприятие подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 51 ГК. Данная регистрация осуществляется соответствующей регистрационной палатой в порядке, установленном законодательством.

 

В качестве субъекта права предприятие рассматривается, например, в ст. ст. 113 -115 ГК,  где признается отношение государственных, муниципальных, а также казенных предприятий к одному из видов юридических лиц. Данным положениям ГК корреспондирует ст. 2 ФЗ от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», определяющая, что унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником.

 

Предприятие как объект права собственности выделялось еще в ст. 2 Закона РСФСР от 24.12.90 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР»  (в настоящее время утратил силу), однако определение предприятия в данном акте отсутствовало. Закон РСФСР от  25.12.1990 г. № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности» (в настоящее время утратил силу) в самой первой редакции в свою очередь определял предприятие как «самостоятельный хозяйствующий субъект, созданный в установленном порядке для производства продукции,  выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли».

 

Несмотря на то, что предприятие как имущественный комплекс признается в соответствии со ст. 132 ГК недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав. Отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется чисто формально в том, что  предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК, а вводится в ст. 132 ГК, которая расположена после статей о недвижимости.

 

Следует также отметить, что правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав рассматривается не только в нормах, регулирующих договор продажи предприятия. Специальные правила установлены гражданским законодательством и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (ст.ст. 656-664 ГК); доверительного управления (ст. 1013 ГК). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в: ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

 

Статья 132 ГК, предусматривающая возможность заключения договоров купли-продажи, залога, аренды предприятий и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, рассматривает предприятие именно как объект гражданских прав. В качестве объекта права предприятие определяется как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого комплекса  в соответствии со  ст. 132 ГК входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,  индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если  иное не предусмотрено законом или договором.

 

Продажа предприятия не только не означает прекращения соответствующей организации – юридического лица, но в большинстве случаев даже не представляет угрозы для существования субъекта права. Возмездный характер договора купли-продажи предприятия предполагает сохранение имущественной основы деятельности юридического лица.

 

Правосубъектность юридического лица не включается в состав имущественного комплекса.

 

Решение о прекращении юридического лица путем его реорганизации означает полное (универсальное) преемство в правах и обязанностях организации в соответствии со ст. ст. 58 и 129 ГК. Ликвидация юридического лица в соответствии со ст. 61 ГК означает его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

 

Вследствие заключения договора купли-продажи предприятия возникает лишь частичное преемство в правах и обязанностях юридического лица – продавца. Таким образом, действия относительно юридического лица и действия в отношении предприятия имеют различные правовые последствия.

 

Оптимальное соотношение явлений экономического оборота и нормативной терминологии содержится в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», который в ст. 1 определяет, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества (объектов приватизации), находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, в собственность граждан и юридических лиц.

 

Договор купли-продажи предприятия.

 

В соответствии со ст.ст. 454 и 559 ГК договор купли-продажи предприятия – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму.

 

Договор купли-продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи, особенностью правового регулирования которого состоит в том, что к отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых – общие положения о купле-продаже товаров.

 

Квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя два рода объектов: первое – передаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; второе – действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате.

 

В соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора продажи предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон по его продаже.

 

Особым объектом права в соответствии со ст. 132 ГК выступает не только предприятие в целом, но и его часть, в том числе и недвижимое имущество предприятия.

 

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, не может сводиться к совокупности оборудования для производства определенной продукции, так как преобразование такого рода оборудования в предприятие нуждается в проведении целого комплекса действий по организации на его базе процесса производства.

 

Выделяются две категории прав продавца, в отношении которых в ст. 559 ГК предусмотрены два противоположных правила. К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором, эти права переходят к покупателю.

 

Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законами или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

 

Таким образом, к предприятию применяется режим недвижимости даже в том случае, когда в его состав не входят объекты недвижимости, а лишь имеется какое-либо обособленное имущество (движимое имущество, малоценное и быстроизнашивающееся имущество и прочее) либо имущественные права и обязанности.

 

С другой стороны предметом договора купли-продажи предприятия стороны часто определяют произвольный набор имущества (как движимого, так и недвижимого). Следует понимать, что в действительности является предметом договора купли-продажи предприятия — для признания имущественного комплекса предприятием он должен реально использоваться, причем использоваться с целью извлечения прибыли, в противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия. Эти же признаки предприятие как имущественный комплекс должно сохранять и при переходе прав на него другому лицу.

 

Договор купли-продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами в письменной форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

 

В договоре купли-продажи предприятия должен быть точно определен состав продаваемого предприятия (ст. 561 ГК). В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Состав предприятия определяется на основе полной инвентаризации.

 

К договору купли-продажи предприятия должны также прилагаться документы, описывающие объект сделки: технический паспорт БТИ на здание, сооружение или выписка из поэтажного плана с экспликацией на часть здания, нежилое помещение; справка об инвентаризационной стоимости объекта в том случае, если эти данные отсутствуют в техпаспорте. Если в состав имущественного комплекса входит земельный участок, то необходимо  приложение одного из документов, подтверждающих права пользования продавца земельным участком: акт (свидетельство) на право бессрочного (постоянного) пользования; свидетельство на право собственности; договор аренды. Необходим и кадастровый план земельного участка.

 

Существенная особенность заключения договора купли-продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи недвижимости состоит в том, что законодательство обязывает стороны совершить определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия.

 

Еще до подписания договора сторонами должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств) предприятия, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

 

Указанные документы также служат обязательным приложением к договору купли-продажи предприятия. Отсутствие данных документов (или одного из них) расценивается как несоблюдение формы договора и влечет его недействительность по ст. 560 ГК.

 

Целесообразно выделить еще одну характерную особенность договора купли-продажи предприятия, выделяющую его в самостоятельный вид договора купли-продажи и отличающую его от договора продажи недвижимости. Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой  требований продавца покупателю, а с другой – переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов.

 

В связи с этим ст. 562 ГК содержит положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка. Обязанностью сторон по договору продажи предприятия еще до передачи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

 

На договор купли-продажи предприятия в части, не урегулированной положениями ст. ст. 559-566 ГК, распространяются общие положения о договоре купли-продажи (ст. ст. 454-491 ГК).

 

Можно отметить особенности отдельных договоров купли-продажи предприятий.

 

Предприятие отчуждается не собственником. Имущество, принадлежащее лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может отчуждаться данным лицом только с согласия собственника имущества в силу  ст. ст. 295-297 ГК.

 

Предприятие в залоге. Статья  346 ГК, определяющая возможности пользования и распоряжения предметом залога, а также ст. 72 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливают, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

 

Продажа государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации. В соответствии со ст. 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» продажа предприятия как имущественного комплекса  может осуществляться на аукционе либо на конкурсе.

 

Продавец – предприятие в  процессе приватизации. В соответствии со ст. ст. 14 и  20 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае продажи предприятия в процессе приватизации со дня утверждения прогнозного плана (программы) приватизации и до перехода к победителю конкурса права собственности на предприятие, оно не вправе без согласования с победителем конкурса и собственником совершать сделки (несколько взаимосвязанных сделок), цена которых превышает 5% балансовой стоимости активов данного предприятия на дату утверждения его последнего балансового отчета или более чем в пятьдесят тысяч раз превышает установленный законодательством минимальный размер оплаты труда.

 

Сторона по договору – акционерное общество. Статья 79 ФЗ от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» определяет, что решение о совершении крупной сделки, связанной с приобретением или отчуждением акционерным обществом имущества, стоимость которого составляет от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия соответствующего решения, принимается советом директоров (наблюдательным советом) или вопрос передается на рассмотрение общего собрания акционеров.

 

Если же стоимость отчуждаемого или приобретаемого акционерным обществом имущества составляет свыше 50 % балансовой стоимости активов общества, то решение о совершении крупной сделки  принимается общим собранием акционеров.

 

Необходимость согласования сделки с федеральным антимонопольным органом. ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» главой 7 устанавливает государственный контроль за экономической концентрацией.

 

Страница: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Рейтинг@Mail.ru